Рынок складской недвижимости. Итоги 2015 года.

Обзор рынка складской недвижимости Москвы. В отчете содержится динамика ключевых показателей, основные события и тенденции развития рынка.

Ключевые показатели 2015 года.
Объем введенных в эксплуатацию складских площадей в 2015 году сократился в 2 раза по сравнению с 2014 г. и составил 716,7 тыс. м2. Уровень вакантных площадей по итогам года находится на отметке 9,4%, что в абсолютном выражении превышает 1,1 млн м2. Ставки аренды находились в диапазоне 3 500–4 500 руб./м2/год на помещения класса А.

Предложение на складском рынке.
Наибольший объем складских площадей сосредоточен на юге, юго-востоке и севере Московского региона. Данные направления отличаются хорошей транспортной доступностью, здесь расположены два крупнейших аэропорта страны, а также имеется большой выбор земельных участков для строительства складов. Кроме этого, шоссе, расположенные на данных направлениях, имеют стратегическое значение: Симферопольское, Каширское и Новорязанское (южное и юго-восточное направления) обеспечивают связь большинства регионов России со столичным рынком, а Ленинградское и Дмитровское (северное направление) обеспечивают связь Московского региона с портом Санкт-Петербурга, в который осуществляется доставка товаров из ряда европейских и азиатских стран. Стоит отметить, что преимущественно на этих направлениях в данный момент ведется строительство новых складских объектов, а также расположены основные участки, где возможно строительство новых складов в будущем. Уровень вакантных площадей в I полугодии 2015 г. на фоне низкого спроса и большого объема вводимых в эксплуатацию площадей демонстрировал рост, увеличившись к началу июля на 1,2 п. п. по сравнению с концом 2014 г. и составив 10,4%. Однако во II полугодии, когда ввод в эксплуатацию новых объектов был минимальным за всю историю рынка, а спрос, напротив, продемонстрировал рекордные показатели, уровень вакантных площадей снизился до 9,4%. Стоит отметить, что на протяжении всего 2015 г. совокупный объем свободных площадей находился на рекордном уровне за всю историю наблюдений: на рынке Московского региона – ключевом рынке складской недвижимости нашей страны – сейчас свободно более 1 млн м2 качественных складских площадей. 

 Спрос. 
 В 2015 г. на рынке Московского региона было арендовано и куплено 1 231 тыс. м2 качественной складской недвижимости, что в 1,4 раза превышает результаты 2014 г. и сопоставимо с рекордными показателями 2012 и 2013 гг. Средний размер сделки в Московском регионе по итогам 2015 г. составил 16,5 тыс. м2, что в 1,3 раза выше аналогичного показателя 2014 г. Это подтверждает тезис о том, что в текущих условиях развиваются только крупнейшие игроки. И подавляющее большинство из них – торговые операторы: именно они формируют большую часть спроса на качественные объекты складской недвижимости. Стоит отметить, что 30% закрытых в Московском регионе сделок – это сделки с блоками площадью более 20 тыс. м2. Наибольшую активность в части аренды и покупки складских площадей демонстрировали операторы розничной торговли. По итогам года на их долю пришлось более половины всех арендованных и приобретенных складских помещений. При этом более 30% всего объема сделок приходится на продуктовые сети. Игроки этого сегмента рынка розничной торговли чувствуют себя наиболее уверенно в текущей ситуации и анонсируют планы по развитию в России.
сделки.jpg


Прогноз.
 Объем ввода новых складских площадей по итогам 2016 г., наиболее вероятно, не превысит 600 тыс. м2. Многие компании, заинтересованные в складских площадях, уже арендовали (приобрели) необходимые площади по привлекательной стоимости, и их дальнейшее развитие будет зависеть от поведения потребительского спроса. Основными «драйверами» спроса по-прежнему будут оставаться операторы розничной торговли, а именно – продуктовые сети. Кроме того, ожидается активность со стороны DIY-операторов и операторов профиля «детские товары», а также фармацевтических компаний. Заявляемые ставки аренды при отсутствии серьезных макроэкономических показателей останутся на прежнем уровне. При этом мы не видим предпосылок для возврата к долларовым ставкам аренды в ближайшие пару лет. Декларируемые программы по импортозамещению, особенно в период санкционных ограничений, могут стать одним из векторов развития рынка качественной складской и индустриальной недвижимости.

Источник: Knight Frank